Promoteur immobilier à Bali et en Indonésie : un guide complet

Vous envisagez d'investir dans le marché immobilier de Bali ou de devenir promoteur immobilier à Bali ? Cet article offre une vue d'ensemble claire des rôles clés, des erreurs typiques à éviter et des exigences légales essentielles. Nous vous présenterons les services stratégiques proposés par les promoteurs immobiliers de Bali, ainsi que des sites attrayants pour votre prochain projet d'investissement.

Principaux enseignements

• Un promoteur immobilier à Bali et en Indonésie se concentre sur la valeur ajoutée et la vente de biens immobiliers avec un bénéfice, tandis qu'un entrepreneur est responsable de la construction proprement dite ;
• Un promoteur étranger (PT PMA) doit s'associer à un entrepreneur local pour opérer en tant qu'entrepreneur
• Lors de la construction d'une villa à Bali, les erreurs les plus courantes à éviter sont le choix d'un emplacement surpeuplé, la négligence des aspects juridiques complexes tels que les accords d'accès à la route et les conditions de location, et la nécessité de procéder à des contrôles de qualité rigoureux sur les matériaux.
• Le succès de la promotion immobilière à Bali repose sur le respect des lois indonésiennes sur la propriété, le déploiement de professionnels pour les études de marché et la diligence raisonnable dans des domaines tels que la propriété foncière, le zonage et le paiement des impôts.

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Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ? Promoteur ou entrepreneur

Dans le domaine de l'immobilier, les rôles des promoteurs immobiliers et des entrepreneurs s'entremêlent souvent, mais ils sont distincts dans leurs objectifs et leurs fonctions. Un promoteur immobilier se lance dans une entreprise dans le but d'ajouter de la valeur à l'acquisition d'un terrain. Qu'il s'agisse d'acheter un terrain pour y construire une villa, un restaurant, un complexe de villas ou toute autre structure qui valorise le terrain, l'objectif du promoteur est de le vendre à un prix supérieur au coût d'acquisition.

D'autre part, un entrepreneur est engagé pour donner vie à la vision du promoteur. Il construit et gère le projet, traduisant le concept du promoteur en réalité. La distinction devient plus significative dans le contexte d'une entreprise à capitaux étrangers, également connue sous le nom de PMA. À Bali et en Indonésie, une PMA ne peut opérer en tant qu'entrepreneur sans s'associer à une entreprise locale classée comme entrepreneur.

8 erreurs à éviter lors de la construction d'une villa à Bali

Le processus de construction de la villa de vos rêves à Bali peut être passionnant, mais il comporte aussi des pièges potentiels. Reconnaître ces erreurs vous aidera à les éviter et vous permettra d'accéder à la propriété sans encombre.

Questions commerciales

1. L'une de ces erreurs consiste à acheter une villa à un propriétaire et à se retrouver encerclé par d'autres villas. Cela pourrait limiter votre intimité et réduire la valeur de votre propriété. Il est courant de voir des propriétaires fonciers louer des propriétés à des étrangers et utiliser l'argent pour construire à côté de la propriété, ce qui réduit l'attrait de votre projet.
2. Accord d'accès routier. Les complexités juridiques peuvent également poser des problèmes importants. Par exemple, l'absence d'accord sur l'accès routier à la propriété peut entraîner des problèmes logistiques ultérieurs. Certains promoteurs ou investisseurs ont dû payer des frais supplémentaires pour accéder à leur propriété, car l'accès routier n'avait pas été négocié lors du contrat de location ou d'achat initial.
3. Choisir un emplacement qui ne convient pas à votre marché cible. De nombreux promoteurs développent des biens immobiliers loin des principales attractions ou zones d'activité. Trouver une propriété à 20 ou 25 minutes du restaurant principal peut convenir à un expatrié cherchant à vivre dans un quartier résidentiel. Cependant, ce type d'emplacement n'attirera probablement pas les touristes qui réservent un logement pour deux nuits.
4. Ne pas effectuer de contrôles de qualité rigoureux sur les matériaux utilisés par le contractant afin de garantir leur durabilité et leur longévité.
5. Essayer de réduire les coûts de construction et utiliser des matériaux de mauvaise qualité.

Questions juridiques

1. La faiblesse des contrats conclus avec le propriétaire ou l'entrepreneur peut également être source d'ennuis. Si le bail est contesté par le propriétaire après quelques années ou si l'entrepreneur disparaît, vous risquez de vous retrouver dans une situation précaire.
2. Manque de conformité juridique et de transparence. La compréhension du paysage juridique joue un rôle clé dans la promotion immobilière à Bali. S'assurer qu'un promoteur respecte les lois indonésiennes sur la propriété, en particulier en ce qui concerne les structures de location ou de PT PMA, est essentiel pour la conformité juridique des transactions immobilières. La loi sur le zonage, qui garantit que le développement respecte les paysages culturels et environnementaux, est tout aussi importante. Les contrats d'investissement sur plan doivent contenir des clauses protégeant les intérêts de l'investisseur, telles que des indemnités ou des options de retrait en cas de retard du projet. Compte tenu de l'importance croissante des pratiques de développement durable et respectueux de l'environnement, il n'a jamais été aussi essentiel de s'aligner sur la conformité légale.
3. Ne pas choisir le bon partenaire pour la construction risque de voir votre permis de construire rejeté , surtout si vous avez des projets en cours. Cette absence de permis de construire a des conséquences pour l'investisseur dans sa capacité à louer son bien sur Airbnb.

Comment réussir en tant que promoteur immobilier à Bali ?

La promotion immobilière à Bali englobe un large éventail de services conçus pour répondre aux différents besoins des investisseurs. Les promoteurs s'associent souvent à des sociétés de gestion immobilière et à des experts juridiques, tout en procédant à des analyses professionnelles approfondies du marché, afin de garantir un soutien solide à leur clientèle.

En explorant ces entités auxiliaires, nous mettrons en lumière la manière dont elles améliorent le processus de développement immobilier dans les entreprises existantes.

Partenariat avec une société de gestion immobilière pour augmenter la valeur du projet

Une société immobilière à Bali peut considérablement renforcer la valeur d'un projet en collaborant avec une société de gestion immobilière. L'expertise d'une telle société est essentielle pour superviser habilement les aspects quotidiens des propriétés commerciales, y compris l'entretien, les réparations et le développement de relations positives avec les locataires.

Cela permet non seulement de faciliter le fonctionnement de ces propriétés, mais aussi de les rendre plus attrayantes pour les locataires ou les acheteurs potentiels. Cette amélioration de l'attrait contribue directement à augmenter la valeur marchande de ces biens. Les acteurs professionnels tels que Bukit Vista garantissent des conseils sérieux et professionnels. Une tierce partie professionnelle ayant une expertise dans la gestion immobilière peut offrir des solutions aux investisseurs. La société de gestion immobilière peut établir une stratégie pour atteindre les 15 à 30% de retour sur investissement promus. Les investisseurs peuvent se sentir rassurés sur la façon de gérer le bien après l'acquisition,

Le maintien et l'optimisation des investissements immobiliers nécessitent des services complets de gestion et d'entretien. Ceux-ci englobent un large éventail de responsabilités, notamment :

• Travaux d'entretien et de réparation constants
• Gestion des interactions avec les locataires
• Gestion des finances
• Un entretien ménager de haut niveau
• Services 24 heures sur 24 pour les clients

Pour que les propriétaires puissent vivre une expérience sans souci, la fourniture d'une qualité supérieure dans ces domaines est un élément essentiel d'une gestion immobilière efficace.

Partenariat avec un consultant juridique pour rassurer votre client sur la légalité de votre projet

Travailler avec des conseillers juridiques est essentiel pour renforcer la confiance du client dans la légalité du projet. Ces experts garantissent le respect de toutes les normes et de tous les protocoles juridiques à chaque étape du développement immobilier, depuis sa création jusqu'à son aboutissement à Bali. Ils offrent des conseils et une orientation spécialisés pour manœuvrer habilement sur le terrain judiciaire complexe associé au développement d'une propriété. En tant que promoteur immobilier, il est essentiel d'entretenir des relations étroites avec un notaire ou un conseiller juridique capable de parler à votre client afin de maintenir la confiance de ce dernier.

Les clients viennent généralement de pays où les lois et les règles sont renforcées et facilement compréhensibles. Investir à Bali et en Indonésie peut être stressant et représenter un risque qui doit être discuté correctement avec les investisseurs. Les clients se sentent réassurés d'être guidés tout au long du processus et de comprendre les risques et la légalité avant et après l'acquisition.

Lire aussi : Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une propriété à Bali

Fournir une étude de marché réalisée par un tiers pour prouver le retour sur investissement que vous promouvez

Les promoteurs immobiliers de Bali fournissent un service essentiel en réalisant des analyses de marché approfondies, mettant en évidence les retours sur investissement potentiels d'un projet particulier. Cette étude approfondie fournit aux investisseurs des informations sur les tendances actuelles du marché, la valeur des biens immobiliers et la concurrence au sein du secteur.

Cette analyse fournit une vue d'ensemble transparente du paysage immobilier de Bali aux investisseurs potentiels, en leur fournissant les données nécessaires pour prendre des décisions éclairées concernant leurs investissements.

Il est courant de voir à Bali et en Indonésie des promoteurs immobiliers promettre un retour sur investissement élevé, de l'ordre de 15 à 30%. Cependant, les acheteurs et les investisseurs sérieux peuvent être septiques sur un développement immobilier offrant rarement ce retour sur investissement en louant leur nouvelle villa surtout s'ils investissent à Bali pour la première fois.

Lire aussi : Tendance du marché immobilier de Bali 2023 - 2024

Fournir un rapport sur l'acquisition des terres et la diligence raisonnable

L'acquisition d'un terrain, qui implique généralement le choix d'acheter un terrain, est un élément essentiel de tout investissement immobilier. À Bali, les promoteurs immobiliers rationalisent l'ensemble du processus grâce à leur connaissance approfondie du marché immobilier local et au strict respect des protocoles juridiques. Ils aident à confirmer qu'un promoteur est en conformité avec divers aspects tels que :

• Détenir la propriété légitime du terrain
• Respect des règles de zonage
• Remise correcte des impôts
• Absence de litiges en cours

Cette diligence garantit aux investisseurs la tranquillité de leurs investissements. Le fait qu'un tiers rédige un rapport peut réassurer les investisseurs de la légitimité de l'acquisition. Les notaires ne fournissent généralement qu'un rapport sur le terrain et n'intègrent pas la perspective commerciale qui peut être utile aux investisseurs. Les clients comprennent que certains notaires peuvent avoir un intérêt dans la réussite de la transaction en touchant une commission. Les clients peuvent se sentir plus à l'aise en ayant une troisième vision indépendante.

Conception architecturale et construction

Il est essentiel de travailler avec des architectes et des équipes de construction compétents pour réaliser des projets architecturaux et des travaux de construction exceptionnels. À Bali, les promoteurs font le lien avec ces experts et s'assurent que chaque phase de la construction respecte les normes de qualité internationales. Ils offrent des conseils sur les processus juridiques complexes nécessaires pour obtenir des permis de construire et s'aligner sur le zonage local ainsi que sur les réglementations en matière de construction.

Les architectes sont la clé d'un développement immobilier réussi. Un architecte certifié en Indonésie est le seul à pouvoir fournir un dessin pour demander le permis de construire PBG. Les architectes ou concepteurs étrangers devront s'associer à un architecte local pour s'assurer que leurs dessins seront acceptés.

Options de financement pour vos clients

Les investisseurs désireux de se lancer sur le marché de l'immobilier à Bali peuvent bénéficier d'options de financement de la part des promoteurs, qui offrent une plus grande flexibilité. Les promoteurs immobiliers de Bali peuvent proposer aux acheteurs des acomptes réduits et des plans de paiement ajustables adaptés aux besoins spécifiques des investisseurs, ce qui simplifie l'entrée sur le marché lucratif de l'immobilier à Bali.

Les promoteurs ont fait preuve de créativité pour développer différentes sources de financement afin d'inciter les clients à acquérir la maison de leurs rêves et à gérer l'ensemble du processus d'un nouveau projet.

Historiquement, les projets hors plan étaient le premier moyen pour les promoteurs d'obtenir leur source de revenus. Après avoir acheté le terrain, le client effectuait les paiements à plusieurs échéances jusqu'à l'achèvement du projet ou des villas. Alors que les premiers 30 % étaient généralement payés, le promoteur disposait de suffisamment de liquidités pour achever au moins 70 % de la construction. Il pouvait finaliser la livraison lorsque 40 % supplémentaires étaient payés. Cependant, cette activité n'offre pas de solution aux personnes qui ne peuvent pas effectuer le reste du paiement. Certains investisseurs recherchent des solutions de financement différentes.

Gestion et paiement des bénéfices

Une autre façon de vendre des villas ou des projets est également d'offrir un paiement final à l'avenir en prélevant des revenus sur deux voies :

• Frais de gestion
• Revenu de la location journalière sur Airbnb

Cette source de financement, assortie d'un contrat solide, est intéressante pour les clients car elle leur permet de compléter le paiement de leur investissement et d'investir à Bali s'ils manquent de liquidités ou s'ils ne veulent pas investir toutes leurs liquidités. C'est aussi un moyen de partager les bénéfices entre le promoteur et l'investisseur et de livrer la propriété une fois que le paiement a été entièrement effectué.

Investissement fractionné

Étant donné que les prix de l'immobilier ont augmenté ces dernières années et que certains investisseurs sont sceptiques à l'idée d'investir toutes leurs économies dans un seul investissement, certains promoteurs proposent des investissements fractionnés pour tenter d'atteindre un autre type d'investisseurs. L'objectif de cette offre est de diviser un ou plusieurs projets immobiliers entre plusieurs investisseurs. Au lieu de posséder une villa ou un appartement, les investisseurs détiendront une partie ou une fraction de la propriété.

Ce type d'investissement peut être réalisé légalement par le biais de la constitution d'une société en détenant des actions d'une société possédant elle-même différents actifs. Il est également possible d'offrir différentes catégories d'actions tandis que la société achète des terrains et y développe des propriétés.

Il est également possible de développer ce type d'investissement en obtenant des contrats.

Comment financer votre nouveau projet ou votre premier projet en tant que promoteur immobilier à Bali en Indonésie ?

En termes de créativité, les promoteurs immobiliers peuvent réussir à proposer des projets sans avoir à acheter ou à louer un terrain à Bali.

Partenariat avec un propriétaire foncier

L'une des premières options consiste à établir un partenariat avec le propriétaire du terrain plutôt que de l'acheter. Pour les promoteurs immobiliers ne disposant pas des liquidités suffisantes pour acheter le terrain ou souhaitant se concentrer sur l'aspect commercial, cette solution offre un moyen de développement. Il est nécessaire de conclure un contrat solide avec le propriétaire qui acceptera d'assurer la gestion et le développement de son terrain pendant une certaine période. Les bénéfices pour le propriétaire seront des actifs qu'il pourra vendre ou conserver.

• Proposer au propriétaire de développer quelques villas et lui en offrir d'autres en retour
• Offre au propriétaire de vendre les villas et de bénéficier d'un partage des bénéfices sur les ventes

Changement d'investisseur

Cette technique est plus complexe et nécessite de disposer d'un solide réseau d'investisseurs ou d'une bonne stratégie de marketing pour changer d'investisseur.

L'objectif est d'attirer les premiers investisseurs et de faire en sorte que la deuxième catégorie d'investisseurs paie la plus-value de la première catégorie d'investisseurs. En fait, les premiers investisseurs prennent l'ensemble du projet et se font financer en divisant les biens immobiliers en deux catégories d'investisseurs. Le calendrier et un retour sur investissement clairement calculé sont essentiels pour attirer le premier groupe d'investisseurs. Cette technique est risquée et nécessite un accord solide sur les questions juridiques. Les investisseurs sont généralement à la recherche de liquidités rapides et ont besoin d'un contrat solide pour protéger leur investissement.

Naviguer dans les questions juridiques liées aux investissements immobiliers à Bali

Il est essentiel de comprendre les complexités de la structure juridique de Bali, en particulier en ce qui concerne les investissements immobiliers. La compréhension des réglementations relatives à la propriété étrangère, les différences entre les propriétés à bail et les propriétés en pleine propriété, ainsi que l'importance de faire appel à une équipe juridique compétente sont autant d'éléments essentiels qui contribuent de manière significative à la protection de vos investissements immobiliers sur le marché de Bali et à la garantie de leur réussite financière.

Comment devenir promoteur immobilier à Bali ?

Les étrangers peuvent exploiter et ouvrir une société de promotion immobilière à Bali et en Indonésie. Ce type de société est appelé PT PMA et permet une détention à 100 % par des étrangers. La PT PMA doit compter au moins deux actionnaires (personnes physiques ou morales). Le fait d'avoir une société aide le promoteur immobilier à plusieurs égards :

• Entreprise légale à promouvoir sur les médias sociaux ou à présenter aux clients et aux investisseurs
• Permettre d'acquérir des biens en pleine propriété et de les céder à des clients
• Obtenir un KITAS (permis de séjour limité) et travailler légalement en Indonésie
• Optimiser la fiscalité en Indonésie

Le capital libéré d'une PT PMA est de 10 milliards IDR. Le terrain et l'acquisition peuvent être injectés dans le capital si l'activité de la société est liée à l'immobilier. Les entreprises doivent rendre compte chaque trimestre de leurs investissements au moyen d'un rapport appelé rapport LKPM.

Réglementation sur la propriété étrangère

A Bali, la propriété foncière pour les étrangers est régie par la loi agraire fondamentale n° 5 de 1960 et ses règlements connexes, qui précisent les différents titres fonciers tels que "Hak Milik" (pleine propriété), "Hak Guna Bangunan" (droit de construire) et "Hak Pakai" (droit d'utilisation). Alors que les citoyens indonésiens ont naturellement des droits exclusifs de propriété en pleine propriété, les étrangers peuvent acquérir une propriété à Bali par le biais de plusieurs options. Un contrat de location ou un HGB et un Hak Pakai,

Bail ou propriété libre

Les investisseurs étrangers intéressés par Bali doivent comprendre les concepts distincts de leasehold et de freehold. Le leasehold désigne un contrat de location à long terme, tandis que le freehold désigne la pleine propriété d'un bien immobilier. Les investisseurs étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété dans le cadre du HGB et du Hak Pakai. Le HGB peut s'appliquer à un terrain dans le cadre d'une PT PMA, tandis que le Hak Pakai doit être lié à un appartement ou à une villa déjà construite. La réglementation indonésienne définit un investissement minimum pour Hak Pakai à Bali de 5 milliards d'IDR ou de 2 milliards pour un appartement. Les investisseurs KITAS peuvent obtenir un visa de résidence secondaire et acquérir une propriété en Indonésie.

Travailler avec une équipe juridique

Il est essentiel de s'assurer les services d'une équipe juridique compétente pour respecter tous les protocoles et normes juridiques nécessaires. Cette équipe :

• Défendre ses droits
• Confirmer qu'un contrôle préalable approfondi est effectué avant la conclusion de tout contrat immobilier.
• Aide à la réduction des risques juridiques potentiels
• Offrir une assurance tout au long du parcours d'investissement.

Questions fréquemment posées

Combien coûte la construction d'une propriété à Bali ?

Lors de la planification de la construction d'une villa à Bali, il est essentiel d'allouer les fonds de manière appropriée en fonction du niveau de qualité visé. Les coûts immobiliers peuvent varier considérablement, à partir de 500 USD par mètre carré pour les villas de qualité standard et jusqu'à 1500 USD par mètre carré ou plus pour les villas de luxe.

Les étrangers peuvent-ils construire une maison à Bali ?

Oui, les étrangers peuvent construire une maison à Bali et avoir le droit de construire en créant une société. Il est important de définir toutes les conditions et les droits et obligations lors de l'acquisition d'un droit de bail. Les propriétaires peuvent révoquer le bail en cas de violation du contrat.

Combien de temps faut-il pour établir une PT PMA en tant que promoteur immobilier ?

Le délai est de 3 jours à 1,5 semaine.

Bali est-il un bon endroit pour investir dans l'immobilier ?

En effet, Bali représente une destination attrayante pour les investissements immobiliers en raison de la solidité de son marché et de ses rendements importants, qui s'élèvent en moyenne à 15 % par an, sans même tenir compte de l'escalade du coût du logement.

Quelle est la différence entre un promoteur immobilier et un entrepreneur à Bali ?

À Bali, le rôle d'un promoteur immobilier consiste à lancer des projets visant à accroître la valeur d'un terrain, tandis qu'un entrepreneur est chargé d'exécuter et de superviser la phase de construction dudit projet.

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